Svingende renter og kurser kan give gunstige muligheder for boligejere med realkreditlån.
Men hvornår er det tid til at konvertere og hvilke muligheder har man egentlig?
I Danmark har vi måske verdens bedste finansiering af fast ejendom. Der er stor sikkerhed for både låntager og långiver.
Optager du et realkreditlån, udsteder realkreditinstituttet obligationer, der modsvarer din gæld. Disse obligationer sælges på markedet og køberen kan meget vel være bosat i udlandet. For der er global interesse for danske realkreditobligationer.
Det er med til at sikre dig en fordelagtig rente – men renten kan stadig svinge op og ned. Det behøves ikke at have betydning for dig, men du kan måske bruge disse udsving til at pleje din gæld og prøve at minimere låneomkostningen.
Her finder du en række tips til konverteringer, du kan overveje når renten stiger eller falder.
God fornøjelse!
For at du skal overveje at omlægge dit lån, skal renten enten være steget eller faldet siden du sidst omlagde eller optog lån.
Hvordan har renten udviklet sig?
Når renten stiger vil kurserne på obligationerne falde.
Da dit lån er baseret på obligationer, kan det betyde at du reelt skylder mindre væk nu.
Det er dog ikke alle obligationer, der falder lige meget. Her spiller blandt andet løbetiden ind og jo længere løbetid en obligation har, jo mere vil den være faldet.
Obligationer med variabel rente, vil næsten ikke ændre sig.
I dette scenario har du desværre ikke så mange muligheder. Du har valgt en varibel rente – formentlig for at få glæde af en billig rente – og du skylder formentlig stadig det samme.
Er du bange for at renten vil fortsætte med at stige, kan du overveje at låse renten fast, ved at omlægge til et lån med fast rente.
Lav en låneberegning på nettet eller få din bankrådgiver til at regne på mulighederne.
Du kan finde links til de forskellige realkreditinstitutter her:
Fordi renten er steget, er din restgæld formentlig faldet. Du skal derfor betale færre penge for at indfri dit lån lige nu.
Desværre vil et nyt tilsvarende lån være dyrere. Dine muligheder er:
Du har mulighed for at få en mindre restgæld og optage et nyt lån med fast rente.
Da renten er dyrere er det en forudsætning for at gøre dette, at du tror på at lånet kan omlægges til en lavere rente indenfor 8-10 år. Ellers spises besparelsen på hovedstolen op af højere rentebetalinger.
Du skal derfor også vurdere, at der vil være besparelse nok til at dække alle omkostninger.
Du kan også overveje at indfri lånet og i stedet tage et nyt lån med varibel rente.
Gør du det får du naturligvis en anden risiko, idet renten ikke længere er låst fast.
Overvej kortere løbetid
Da renten normalt er lavere på variabel rente vil din ydelse formentlig falde. Det kan du bruge til at afdrage hurtigere på dit lån.
Tag fat i din bank eller lav selv beregninger på nettet for at overveje mulighederne.
Du kan finde de forskellige realkreditinstitutter her:
Sådan indfrier du lån, når renten er steget.
Fordi kursen er faldet, kan det bedst betale sig at indfri det nuværende lån med obligationer.
Det foregår ved at obligationerne købes i markedet og afleveres til realkreditinstituttet.
Lån med variabel rente skal altid indfries ved at købe obligationerne og aflevere disse til realkreditinstituttet.
Med mindre indfrielse sker i forbindelse med rentetilpasning. Her kan du indfri lånet via indbetaling af hovedstolen.
Når renten falder vil kurserne på obligationerne stige.
Som låntager har du dog ofte retten til at indfri dit til kurs 100 – det kaldes konverteringsretten.
For at udnytte denne ret, skal lånet opsiges to måneder før terminsydelsen skal betales.
Du har mulighed for at optage et lån med fast rente til en lavere rente, end renten var da du valgte dit nuværende lån. På den måde er du sikret, hvis renten begynder at stige.
Du kan også beholde dit nuværende lån.
Lav en låneberegning på nettet eller få din bankrådgiver til at regne på mulighederne.
Du kan finde links til de forskellige realkreditinstitutter her:
Fordi renten er faldet vil din restgæld formentlig være højere i dag fordi obligationerne er steget. På realkreditlån har man dog en konverteringsret, der giver låntager mulighed for at indfri lånet til kurs 100 ved hver termin.
Måske kan du spare penge ved at omlægge lånet. Dine muligheder er:
Du kan indfri dit nuværende lån med kontanter. Her har du to muligheder, der reelt er de samme. Hvilken du skal vælge afhænger af dine konkrete tilbud:
Straksindfrielse, hvor du indfrier lånet i realkredittet straks – se nedenfor.
Indfrielse til termin – du opsiger til kommende termin (det skal ske to måneder før) og får først det nye lån på det tidspunkt – se nedenfor.
Du kan også overveje at indfri lånet og i stedet tage et nyt lån med varibel rente.
Gør du det får du naturligvis en anden risiko, idet renten ikke længere er låst fast.
Overvej kortere løbetid
Da renten normalt er lavere på variabel rente vil din ydelse formentlig falde. Det kan du bruge til at afdrage hurtigere på dit lån.
Tag fat i din bank eller lav selv beregninger på nettet for at overveje mulighederne.
Du kan finde de forskellige realkreditinstitutter her:
Sådan indfrier du lån, når renten er faldet.
Her har du to muligheder, der reelt er de samme. Hvilken du skal vælge afhænger af dine konkrete tilbud:
Enten kan du opsige lånet og indfri til termin. Lånet skal opsiges to måneder før termin (termin 1. april skal altså opsiges senest 31. januar osv).
Så har du fortsat lånet frem til termin og det nye lån kan reelt først optages den dag. Det kan dog kurssikres på forhånd, så du kender din ydelse.
Alternativt kan du bestille et tilbud på straksindfrielse hos dit realkreditinstitut. Så beregner de en differencerente, som normalt fører til et større beløb end hovedstolen.
Lån med variabel rente skal altid indfries ved at købe obligationerne og aflevere disse til realkreditinstituttet.
Med mindre indfrielse sker i forbindelse med rentetilpasning. Her kan du indfri lånet via indbetaling af hovedstolen.
Med mindre du har ændret din holdning til renteudviklingen, har du ikke de store muligheder. Situationen er som da du optog lånet.
Men hvis du tror renten vil ændre sig kan en omlægning give dig nye muligheder fremadrettet.
Har du variabel rente og tror nu på stigende renter, kan det være en god ide, at låse renten fast. Det gør du ved at omlægge til lån med fast rente.
På den måde kan du kende din rente de næste 30 år. Eller du kan stå med mulighed for en gunstig omlægning, når renten stiger. Det kan du læse mere om her.
Har du allerede fast rente er du klar!
Har du lån med fast rente kan det måske være en ide, at overveje omlægning til lån med variabel rente.
Har du lån med variabel rente er du klar til rentefald!
Tag fat i din bank eller lav selv beregninger på nettet for at overveje mulighederne.
Du kan finde de forskellige realkreditinstitutter her:
Realkreditlån med en fast rente i hele lånets løbetid. Løbetiden kan være op til 30 år.
Lånet kan indfries til kurs 100 ved termin – kræver opsigelse to måneder før termin. Alternativt indfries lånet via køb af de bagvedliggende obligationer.
Realkreditlån med variabel rente. Renten fastsættes med faste intervaller – f eks 1 år.
Løbetid på lånet kan være op til 30 år.
Lånet kan kun indfries kontant ved rentefastsættelse. Anden indfrielse kræver køb af obligationer.
Skift fra et lån med fast rente til et lån med en højere fast rente.
Omlægning af lån fra en højere fast rente til en lavere fast rente.
Omlægning fra lån med fast rente til variabel rente eller omvendt.
Ved skrå konvertering ændrer man risikoprofilen på sit realkreditlån markant.
En aftale om at sælge eller købe obligationer til en fastsat pris på en bestemt dato.
Bruges både i forbindelse med optagelse af lån og indfrielse af lån.
Kurskontrakten sikrer at du kender kursen og dermed er sikker på dit budget i forbindelse med låneoptagelse eller låneomlægning.
Når man køber og sælger obligationer betales kurtage for handlen.
Ønsker man at indfri realkreditlån før termin, skal man betale differencerente. Det er forskellen mellem den rente, der skal betales til obligationsejeren, og den rente kreditforeningen kan tilbyde dig for at have pengene til obligationsejeren stående i perioden.
Nyttige links
Ajourført januar 2025