Det er blevet sværere at omsætte fast ejendom igen. Det kan private mærke, når de sætter hus til salg, og det mærkede internationale ejendomsinvestorer også i januar måned. Her måtte en amerikansk ejendomsfond melde ud, at de ikke kunne indfri alle ønsker om at udtræde af fonden.
Jer der følger mig, ved at jeg ikke giver mig af med at spå. Men ingen regler uden undtagelser, og en enkelt ting bekymrer mig i øjeblikket: fast ejendom.
Det er måske bare et udtryk for “brændt barn skyer ilden”, men erfaring har lært mig, at krise i byggesektoren er en indikator for generel krise. Og skyerne er trukket kraftigt op – kigger man på det private husbyggeri er det også begyndt at regne. Måske er det et internationalt fænomen? Det og mine bekymringer fortæller jeg lidt om i denne video:
Likviditet i en ejendomsfond
I stedet for selv at købe en udlejningsejendom kan man købe sig ind i en pulje af ejendomme via en REIT. Det fungerer lidt som en investeringsfond, der jo har variabel størrelse modsat et selskab. Det betyder, at en fond kan udstede flere andele, når der er efterspørgsel fra investorer, og de kan opløse andele, når det modsatte er tilfældet. Det kræver dog at de har likviderne til at udbetale til investorerne.
De fleste fonde er ikke interesserede i alt for store likvide beholdninger, for det kan gå ud over deres afkast. Så når mange vil ud, er det nødvendigt at sælge ud af aktiverne. Det kan normale aktie- eller obligationsfonde gøre på markederne, mens en ejendomsfond har sværere ved det. Det tager længere tid at sælge en ejendom end et værdipapir. Især i et marked, hvor investorerne måske er tilbageholdende.
Du kan læse om nyheden fra BREITS her.
Kritisk leje – myndighedernes halsbånd til bankerne
Siden Finanskrisen er det blevet sværere at låne penge ud til ejendomme. Før Finanskrisen var der stor konkurrence på kreditvillighed, og det var medvirkende til de store tab, der kostede en række banker livet og private investorers mistede store summer.
Det har Finanstilsynet forsøgt at undgå, ved at udstykke en række restriktioner for belåning af fast ejendom. Du kender dem måske fra privates køb af villaer og lejligheder, men der er også restriktioner for ejendomsinvestorers køb af ejendomme. Her er en af restriktionerne at finde i kritisk leje, der sætter loft på belåningsmuligheden ved ejendomsinvesteringer.
Kritisk leje: tager højde for, hvor meget en ejendoms lejeindtægt fratrukket ejendommens udgifter kan betale i renter, afdrag og bidrag over fx 30 år for boliger og vel at mærke med fast rente.
Colliers, 2022
