Husk at læse prospekter – ellers kan det koste dyrt

Som jeg skrev i Når vi forfører os selv med historier har vi en tendens til at falde for den gode historie. Det ved udbydere af investeringer godt og hvis du ejer et selskab, har måske også oplevet opringninger med lovende investeringer i det ene eller andet. Jeg beskrev tilbage i 2022, hvordan jeg fik en opringning om investering i parkeringspladser i Split – en metode de stadig anvender i 2024.

Når der er tale om opringninger fra udlandet, er man måske mere på vagt. Men selv danske investeringsudbydere kan vildlede deres kunder. Det er i hvert fald konklusionen på en undersøgelse Finanstilsynet foretog hos en dansk kapitalforvalter, som havde udarbejdet prospekter til alternative investeringsprodukter. Tilsynet påpegede, at prospekterne indeholdt utilstrækkelige oplysninger om centrale risici – og netop dét bør få alarmklokkerne til at ringe hos private investorer.

Finanstilsynet fremhævede bl.a. tre alvorlige mangler:

• Afhængighed af få samarbejdspartnere: Prospekterne beskrev ikke tydeligt, at investeringernes succes i høj grad beroede på en håndfuld specifikke aktører. Det kunne give investorer et fejlagtigt indtryk af, at risikoen var bredt fordelt – selvom den reelt var koncentreret.
• Uklare metoder til værdiansættelse: Der manglede klare oplysninger om, hvordan investeringerne blev værdiansat, og hvordan afkast blev opgjort. Det gør det vanskeligt for investorer at gennemskue, hvad de egentlig betaler for – og hvad de potentielt kan miste.
• Gebyrer ved salg af ejendomme: Forvalteren havde ret til at opkræve salgsvederlag ved afhændelse af ejendommene, men denne væsentlige information var ikke tydeligt fremhævet i prospekterne. Det kunne påvirke investorernes reelle afkast betydeligt – uden at de nødvendigvis var klar over det.

Disse mangler understreger, hvorfor det er vigtigt at læse prospekter grundigt og ikke blot skimme overskrifterne. Som investor har man et medansvar for at forstå, hvad man investerer i – og ikke kun stole blindt på salgsmateriale eller rådgivere.

Hvorfor springer investorer prospekterne over?

Der findes flere psykologiske forklaringer:

• Overdreven selvtillid (overconfidence bias): Mange investorer tror, de har styr på det, og føler ikke behov for at dykke ned i detaljerne – især hvis de har haft held før.
• Bekræftelsesbias: Man har måske allerede forelsket sig i investeringen og leder derfor kun efter information, der bekræfter, at det er en god idé. Kritiske detaljer bliver dermed ignoreret.
• Fear of Missing Out: Tænk hvis det er en god forretning og jeg så går glip af den?

Begge bias gør det let at overse væsentlige risici – og det er netop det, prospektet skal belyse.

Det kan du gøre

• Læs hele prospektet: Ja, det kan være tungt læsestof – men det er her, det virkelige billede af produktet kommer frem.
• Spørg ind til risici: Hvis noget ikke står klart, så spørg udbyderen – eller endnu bedre: få en uafhængig rådgiver til at gennemgå materialet.
• Tjek værdiansættelsen og gebyrerne: Forstår du, hvordan investeringens værdi og afkast er beregnet? Og hvilke gebyrer der kan blive trukket fra din investering?
• Hav en investeringsplan: Lav en plan for hvordan du må investere. Oplist de produkttyper du må investere i – kaldes også en positivliste – og lav også regler for hvad der skal til, før du må ændre i den liste. Du kan lære mere om min investeringsplan her.
• Tænkepause: Lov dig selv aldrig at tage investeringsbeslutninger uden at have haft en tænkepause – også selvom sælgeren siger, der kun er få kontrakter tilbage. Det kan f eks være 48 timer hvor du overvejer investeringen. Hvis du stadig mener investeringen er fornuftig, kan du gå videre.

Konklusionen er enkel: Prospektet er ikke bare fyld. Det er fundamentet for en informeret beslutning – og i sidste ende forskellen på gevinst og fiasko.

Kilde: Finanstilsynet, inspektionsredegørelse april 2025 Læs hele afgørelsen hos Finanstilsynet